Dobrá kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Ak ste sa rozhodli predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, potrebujete „právne istú“ kúpnu zmluvu. Táto sa zvykne označovať rôzne, či už kúpno-predajná zmluva alebo kúpna zmluva na nehnuteľnosť. Pokiaľ je jej predmetom byt, zvykne sa označovať aj ako zmluva o prevode vlastníctva bytu. Pre naše účely ju však budeme označovať ako „kúpna zmluva“.

Čo by mala obsahovať dobrá kúpna zmluva?

Každá kúpna zmluva musí byť písomná a musí obsahovať podstatné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka na to, aby bola platná. Musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu predaja alebo kúpy a výšku kúpnej ceny. Výška kúpnej ceny  má byť v trhovej hodnote, aby bola primeraná. Taktiež je dobré, ak kúpna zmluva obsahuje aj spôsob úhrady kúpnej ceny, kde viac o danej téme sa dočítate v tomto článku.

Pokiaľ ide o kúpnu zmluvu na byt alebo nebytový priestor, kúpna zmluva musí obsahovať okrem podstatných náležitostí podľa Občianskeho zákonníka aj náležitosti podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, najmä:

• Popis bytu alebo nebytového bytu a jeho príslušenstva.
• Popis spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu.
• Úpravu práv k pozemkom zastavaným bytovým domom a k priľahlým pozemkom.
• Technický stav bytu alebo nebytového priestoru.
• Správu bytového domu.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany.

Ďalšie ustanovenia kúpnej zmluvy

V kúpnej zmluve je nevyhnutné upraviť ďalšie jej ustanovenia v podobe vyhlásení predávajúceho týkajúce sa technického stavu nehnuteľnosti. Napríklad uvedením zjavných vád, právneho stavu nehnuteľnosti, uvedením tiarch na nehnuteľnosti, prípadných dlhov, nedoplatkov spojených s nehnuteľnosťou alebo vedených súdnych či iných konaní., akýkoľvek záväzkov predávajúceho voči tretím osobám vo vzťahu k nehnuteľnosti, ku ktorým sa zaviazal na základe inej zmluvy alebo dohody.

Čo sa týka vyhlásení kupujúceho kúpna zmluva by mala obsahovať aj jeho vyhlásenia týkajúce sa najmä toho, že nie je platobne neschopný, že nemá také záväzky voči tretím osobám, ktoré by obmedzovali jeho schopnosť zaplatiť kúpnu cenu, že nie je naňho vedená exekúcia alebo iné konanie, alebo nie je v takom právnom postavení, ktoré by znemožňovali plniť si záväzky z kúpnej zmluvy a podobne.

Je žiadúce, aby kúpna zmluva obsahovala aj nasledujúce ustanovenia:

• Vysporiadanie nedoplatkov a dlhov týkajúcich sa nehnuteľnosti, ak existujú.
• Prechod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho.
• Nadobudnutie platnosti, účinnosti a vecno-právnych účinkov zmluvy.
• Odovzdanie a prevzatie nehnuteľnosti.
• Prechod nebezpečenstva škody na nehnuteľnosti.
• Vyriešenie nahláseného trvalého pobytu predávajúceho prípadne iných osôb.
• Bytová náhrada.
• Prepis energií.
• Prerušenie, zastavenie vkladového konania na katastri.
• Odstúpenie od zmluvy.
• Zakotvenie zmluvných pokút.
• Náhrada škody.
• Doručovanie.
• Poplatky spojené s overením podpisov u notára a správny poplatok na katastri.
• Provízia realitnej kancelárie.
• Poplatky za právne služby advokáta alebo notára.

Nestranná kúpna zmluva

Kúpna zmluva by mala byť vyvážená, mala by byť výhodná rovnako pre predávajúceho ako pre kupujúceho. Objem práv a povinností predávajúceho by mal korešpondovať právam a povinnostiam kupujúceho. Ak si kúpnu zmluvu spíše laik, kúpna zmluva bude vždy výhodná len pre neho samého a nie pre druhú stranu. Vždy si do nej zakomponuje viac oprávnení ako povinností, ktoré však s právom a ich prípadnou vymožiteľnosťou často krát nemajú nič spoločné.

Ak oslovíte realitnú kanceláriu, tá by vám mala prostredníctvom svojho zmluvného právnika pripraviť kúpnu zmluvu, ktorá by hájila záujmy oboch zmluvných strán. Avšak často krát sa stáva, že aj napriek tomu je kúpna zmluva výhodná len pre predávajúceho alebo kupujúceho, zväčša pre toho,  kto platí províziu realitnej kancelárii.

Ak oslovíte advokáta, ten bude postupovať podobne. Zmluvu o poskytovaní právnych služieb má advokát vždy uzavretú len s jednou zmluvnou stranou ako so svojím klientom – s predávajúcim alebo kupujúcim a preto prirodzene bude zastávať záujmy svojho klienta.

Ak oslovíte notára, tomu zákon prikazuje byť nestrannou a nezávislou osobu. Nesmie uprednostňovať ani jednu zo zmluvných strán, pretože je verejným činiteľom a výkon notárskej činnosti je výkonom verenej moci, ktorú mu zveril štát. Viac o kúpnej zmluve vyhotovenej notárom.

„Urob si sám“

Každý občan v SR si môže skoncipovať svoju vlastnú kúpnu zmluvu, ak predáva svoj majetok alebo kupuje majetok pre seba. Väčšinou tieto prípady končia tak, že kúpna zmluva neprejde konaním o povolení vkladu vlastníckeho práva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore alebo sa vyskytne iný problém. Častým prípadom býva nezaplatenie kúpnej ceny alebo jej časti, právne a faktické vady nehnuteľnosti, neodovzdanie nehnuteľnosti, odstúpenie od zmluvy a s tým spojený spätný prevod vlastníctva, nebezpečenstvo škody a náhodného zhoršenia veci, novoobjavené ťarchy, dlhy, nedoplatky, súdne konania vo vzťahu k nehnuteľnosti a podobne. Následne aj tak dotyčná osoba vyhľadá buď minimálne osobu s právnym vzdelaním, realitného makléra alebo právnika, aby jej kúpnu zmluvu doplnil alebo opravil. To však už nemusí byť také jednoduché.

Na záver je potrebné poznamenať, že je veľmi ťažké spraviť dobrú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť bez patričného právneho vzdelania a praxe. Tak isto by ste sa nemali spoliehať na vzory, ktoré stiahnete z internetu! Pretože neviete, kto ich písal, či spĺňajú zákonné požiadavky, či obsahujú všetko, čo potrebujete vyriešiť vzhľadom na svoju situáciu. A v prípade, ak nastane právny problém z takejto kúpnej zmluvy, neexistuje osoba, voči ktorej by ste vyvodili zodpovednosť prípadne si uplatnili škodu. Jednoznačne odporúčam využiť právne služby advokáta alebo notára.