Ako vyplatiť kúpnu cenu za nehnuteľnosť

Jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je uvedenie výšky kúpnej ceny.  Taktiež je dobré, ak sa v kúpnej zmluve uvedie spôsob jej úhrady. Výška kúpnej ceny by mal byť nastavená v trhovej hodnote, aby sa kúpna cena považovala za primeranú. O ostatných náležitostiach kúpnej zmluvy sa dočítate v tomto článku.

Hotovosť?

V zmysle zákona č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti v platnom znení, kúpna cena môže byť zaplatená v hotovosti  do výšky 15.000,- Eur, pokiaľ ide o platbu medzi fyzickými osobami. Pokiaľ ide o platbu medzi podnikateľmi tak do výšky 5.000,- Eur. Nepomôže ani rozdelenie platby do niekoľkých splátok, či jej rozdelenie na základe viacerých právnych úkonov. Inak uhradenie kúpnej ceny môže prebiehať len bezhotovostne z účtu na účet. Zaplatenie kúpnej ceny v trhovej hodnote za nehnuteľnosť v hotovosti práve kvôli spomínanému zákonnému obmedzeniu sa neodporúča. Okrem iného je aj jediným z naj-rizikovejších spôsobov zaplatenia kúpnej ceny. Peniaze vyplatené v hotovosti sa vám už nemusia nikdy od predávajúceho vrátiť späť, poprípade predávajúci poprie, že ste mu nič nezaplatili a pod.

Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom realitnej kancelárie?

Ako spôsob úhrady kúpnej ceny sa určite neodporúča uschovanie peňazí na komerčnom účte u realitnej kancelárie. Jednak preto, že nie je oprávnená vôbec uschovávať peniaze tretích osôb (to môže napríklad banka alebo notár), ale tak isto tu hrozí, že sa dostane do konkurzu (bankrot), reštrukturalizácie (insolvencia) alebo ich jednoducho spreneverí. V tomto prípade neexistujú žiadne právne záruky na vymoženie takýchto peňazí.

Hypotéka

Ďalším spôsobom zaplatenia kúpnej ceny je prostredníctvom hypotekárneho úveru. Kupujúci podpíše zmluvu o úvere s bankou. Na to, aby úver bol načerpaný kupujúcim, banka vyžaduje, aby k prevádzanej nehnuteľnosti bolo zriadené záložné právo, ktoré jej kryje návratnosť úveru. Na základe záložnej zmluvy uzavretej medzi predávajúcim a bankou, sa k prevádzanej nehnuteľnosti zriadi záložné právo v prospech banky. Záložné právo sa k nehnuteľnosti v katastri zriadi tak, že  na príslušnom liste vlastníctva bude vyznačené medzi ťarchami alebo na príslušnom liste vlastníctva bude vyznačená plomba o zmene práva k prevádzanej nehnuteľnosti. Plomba o zmene práva k nehnuteľnosti znamená, že kataster začal konanie o povolení vkladu záložného práva k nehnuteľnosti.  Po zriadení záložného práva alebo vyznačení plomby, banka uvoľní peňažné prostriedky z úverového účtu kupujúceho na účet predávajúceho.

Vinkulácia v banke

Ďalším spôsobom úhrady kúpnej ceny je zriadenie vinkulácie v banke. Kupujúci zriadi vinkulovaný účet na svoje meno v banke na základe zmluvy o vinkulácii, na ktorom bude vinkulovať (blokovať) peniaze v prospech predávajúceho. Zároveň v zmluve o vinkulácii bude stanovená podmienka, po splnení ktorej banka uvoľní peniaze v prospech predávajúceho a lehota, do ktorej má byť táto podmienka splnená.  Najčistejšími podmienkami  býva buď predloženie právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom alebo príslušný výpis z listu vlastníctva, na ktorom bude zapísaný kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti, na ktorej nebudú vedené žiadne ťarchy. Po splnení podmienky na vyplatenie vinkulovaných peňazí, tieto banka vyplatí predávajúcemu.

Notárska úschova

Veľmi častý spôsob úhrady kúpnej ceny je prostredníctvom notárskej úschovy zriadenej u notára na základe zápisnice o notárskej úschove peňazí. Kupujúci vopred na účet notára uhradí kúpnu cenu, vzdá sa dispozície s týmito peniazmi. Následne predávajúci, kupujúci a notár podpíšu zápisnicu o notárskej úschove peňazí. Kupujúci môže previesť peniaze na účet notára aj po podpise zápisnice o notárskej úschove peňazí, v tomto prípade ide o tzv. predbežnú úschovu, ktorá vznikne až momentom pripísania peňazí na účet notára. V tejto si predávajúci a kupujúci dohodnú okrem doby jej zriadenia aj podmienku vyplatenia peňazí z notárskej úschovy, ktorej splnenie vyhodnotí notár. Touto podmienkou najčastejšie býva predloženie príslušného výpisu z listu vlastníctva na právne úkony, na ktorom ako vlastník nehnuteľnosti bude vedený už kupujúci, pričom príslušný výpis z listu vlastníctva bude bez tiarch. V prípade, ak podmienka nebude splnená, notár vráti peniaze kupujúcemu. Notár vypláca peniaze bezodkladne po splnení podmienky úschovy.

Výhody notárskej úschovy oproti vinkulácii

1. Výhodou notárskej úschovy oproti vinkulácii je, že ak voči kupujúcemu je vedené exekučné konanie, exekútor môže zablokovať vinkulovaný účet kupujúceho vedený na jeho rodné číslo alebo IČO, zatiaľ čo účet notára zablokovať nemôže.
2. Ďalšou výhodou notárskej zápisnice je aj to, že táto sa považuje za verejnú listinu, má dôkaznú silu na súde. To znamená že čo je v nej uvedené sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak.
3. Notár je poistený pre prípad škody. Ak pochybí pri výkone notárskej činnosti, štát zaňho zodpovedá, vyplatí škodu účastníkovi právneho úkonu, ak bude preukázaná a následne si regresne bude škodu uplatňovať u notára.
4. Notár podlieha kontrole svojich kontrolných orgánov. Zatiaľ čo banka je komerčný subjekt, zmluva o vinkulácii nie je verejnou listinou s vyššie uvedenými účinkami. Ak banka spôsobí škodu, pre ňu ako komerčný subjekt neexistuje vyššia inštancia, ktorá by za ňu túto škodu uhradila. Banka kontrolné orgány v tejto oblasti nemá.