Vysporiadanie alebo zrušenie BSM

Vysporiadanie BSM po rozvode

Vysporiadanie alebo zrušenie Bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)

Zrušenie BSM za trvania manželstva

Keďže je BSM späté s manželstvom, najčastejším spôsobom zániku BSM je zánik BSM z dôvodu zániku manželstva (rozvodom, smrťou alebo vyhlásením za mŕtveho jedného z manželov). Toto sa volá vysporiadanie BSM. Ak manželstvo nezaniklo, ale je potrebné, aby zaniklo BSM, hovoríme o zrušení BSM počas manželstva. Zrušenie BSM počas manželstva je možné iba súdnou cestou z presne zákonnom stanovených dôvodov na návrh niektorého z manželov.

Zrušenie BSM súdom

Súd zruší BSM napríklad zo závažných dôvodov, najmä ak by ďalšie trvanie BSM odporovalo dobrým mravom. Za závažný dôvod sa považuje napríklad nehospodárne nakladanie jedného z manželov so spoločným majetkom. Alebo že jeden z manželov sa zámerne nepričiňuje o vytváranie a rozmnožovanie spoločného majetku alebo sa nestará o potreby rodiny a spoločnej domácnosti (napr. sústavným a nadmerným požívaním alkoholických nápojov alebo iných omamných prostriedkov a pod.). V tomto prípade podáva návrh na súd ten z manželov, ktorý je dotknutý konaním manžela, ktoré je v rozpore s dobrými mravmi. Ďalším dôvodom, kedy súd zruší BSM je napríklad prípad, že jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Návrh na zrušenie BSM na súd môže podať len ten z manželov, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Pokiaľ toto oprávnenie majú obaja manželia, môže návrh na zrušenie BSM podať ktorýkoľvek z nich. Ak bolo zrušené BSM za trvania manželstva, môže byť obnovené len rozhodnutím súdu vydaným na návrh jedného z manželov.

K ďalším prípadom zrušenia BSM počas manželstva dochádza i rozhodnutím súdu v trestnom konaní o prepadnutí majetku alebo jeho časti štátu podľa Trestného zákona. K zrušeniu BSM dochádza v tomto prípade priamo zo zákona a to dňom nadobudnutia právoplatnosti trestného rozsudku.  Rovnako rozhodnutie súdu o vyhlásení konkurzu má za následok zrušenie BSM.

Zánik BSM zánikom manželstva, ako zaniká a ako ho vysporiadať

Keďže je BSM späté s manželstvom, najčastejším spôsobom zániku BSM je zánik BSM z dôvodu zániku manželstva (rozvodom, smrťou alebo vyhlásením z mŕtveho jedného z manželov). V prípade, ak zanikne manželstvo rozvodom, dňom právoplatnosti rozsudku o rozvode zanikne aj BSM. Je potrebné ho vysporiadať dohodou o vysporiadaní BSM uzavretou medzi bývalými manželmi alebo podaním návrhu na súd na vysporiadanie BSM jedným z bývalých manželov, v oboch prípadoch do troch rokov odo dňa zániku BSM. Ak zanikne manželstvo smrťou alebo vyhlásením za mŕtveho jedného z manželov, BSM bude vysporiadané v konaní o dedičstve.

Vysporiadanie BSM dohodou bývalých manželov

Vysporiadanie BSM je možné medzi bývalými manželmi dohodou. Pokiaľ sa nedohodnú bývalí manželia na vysporiadaní BSM, bude potrebné vysporiadať BSM súdnou cestou. Zákon preferuje dohodu ako spôsob vysporiadania BSM medzi bývalými manželmi. Ak dôjde k vyporiadaniu dohodou, sú bývalí manželia povinní vydať si na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Pokiaľ sa dohoda medzi manželmi týka nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu a nadobúda účinnosť vkladom do katastra. Na to, aby príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zapísal vlastnícke právo k nehnuteľnosti na základe predloženej dohody o vyporiadaní BSM, je potrebné, aby dohoda spĺňala prísne formálne podmienky v zmysle Občianskeho zákonníka týkajúceho sa platného právneho úkonu ako aj podľa katastrálneho zákona. Podpisy oboch bývalých manželov musia byť úradne overené. Ak sa dohoda týka hnuteľných vecí zákon nevyžaduje písomnú formu. Avšak bývalí manželia si musia dať písomné potvrdenie ako sa vyporiadali. V prípade dohody o vysporiadaní BSM je potrebné, aby si bývalí manželia ustálili, ktorý spoločný majetok patrí do ich BSM. Následne sa dohodli, aký majetok zo spoločného majetku nadobudne každý z manželov do svojho výlučného vlastníctva. Teda aby si majetok rozdelili, alebo sa dohodli, že majetok prevezme jeden z bývalých manželov a vyplatí toho druhého alebo nepríde k žiadnej výplate.

Vysporiadať BSM dohodou môžete u notára formou notárskej zápisnice. Viac sa dozviete tu.

Vysporiadanie BSM súdom na návrh niektorého z manželov

Ak sa vysporiadanie BSM nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd. Platí, že pri vysporiadaní BSM sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.

Pri vyporiadaní BSM sa medzi bývalých manželov rozdelia veci v pomere zodpovedajúcom veľkosti ich podielov. Niekedy ale takýto postup nie je účelný. V takom prípade nemožno vylúčiť, aby veci boli prikázané iba jednému z manželov a druhému manželovi bude uložená povinnosť rozdiel hodnoty vyrovnať v peniazoch. Je možný i taký spôsob vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov, že spoločná vec sa prikáže do podielového spoluvlastníctva obidvom bývalým manželom.

Čo deti?

Súd prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Pri určení miery pričinenia treba vziať tiež zreteľ na starostlivosť o deti a na obstarávanie spoločnej domácnosti. Toto ustanovenie umožňuje, aby majetkové vzťahy manželov k spoločnému majetku upravili čo najspravodlivejšie v súlade s dobrými mravmi, so záujmami manželov i ich maloletých detí.

Vysporiadanie dlhov

Vysporiadanie BSM sa vykonáva ako vysporiadanie BSM v tzv. širšom zmysle, čo znamená, že do úvahy sa berú a aj pohľadávky a dlhy vzniknuté za trvania manželstva bývalých manželov a ich hospodárenia so spoločným majetkom. Toto vyporiadanie BSM sa však vykoná iba medzi bývalými manželmi, nie však vo vzťahu k tretím osobám. Veriteľom vyporiadaných manželov preto zostáva zachované ich právo žiadať napríklad splnenie dlhu od ktoréhokoľvek z bývalých manželov ako bezpodielových spoluvlastníkov.

Čo spôsobí nevysporiadanie BSM v lehote troch rokov od rozvodu manželstva?

Ak bývalí manželia neuzatvoria dohodu alebo nepodajú návrh na súd v zmysle vyššie uvedeného, po uplynutí troch rokov odo dňa zániku manželstva, nastúpi zákonná domnienka vysporiadania BSM a to taká, že bude platiť, že pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z BSM pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva, o ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. To isté platí primerane o ostatných majetkových právach, ktoré sú pre manželov spoločné.
Pri rozvode je potrebné vysporiadať BSM čo najskôr po zániku manželstva a neodkladať to na poslednú chvíľu. Netreba zabudnúť, že pokiaľ nemáte zrušené BSM zodpovedáte za dlhy svojho bývalého partnera.

 

Rozšírenie alebo zúženie BSM

Zúženie BSM

Rozšírenie alebo zúženie BSM

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov poznáme aj pod skráteným pojmom „BSM“. Čo tvorí a čo netvorí BSM sa dozviete v tomto článku.

Manželia môžu počas svojho manželstva spraviť rozšírenie BSM alebo zúženie BSM dohodou o určitý majetok. Taktiež môžu vyhradiť vznik BSM ku dňu zániku manželstva.  Každá z týchto dohôd musí byť urobená len vo forme notárskej zápisnice spísanej notárom a uzatvorenej manželmi pred notárom. Manželia sa môžu voči inej osobe na každú z týchto dohôd odvolať len vtedy, ak je tejto osobe takáto dohoda známa. Pokiaľ sa tieto dohody týkajú nehnuteľností, musia mať písomnú formu a nadobúdajú účinnosť vkladom do katastra.

Pri rozšírení alebo zúžení BSM môže byť ich predmetom len majetok, ktorý jeden z manželov ešte len ide nadobudnúť. Zúženie alebo rozšírenie je možné vykonať na základe dohody o zúžení alebo rozšírení BSM vo forme notárskej zápisnice, ktorú spíše notár a ktorú manželia uzatvoria pred notárom.

Zúžiť rozsah BSM možno napríklad tak, že do BSM nebudú patriť veci (napríklad nehnuteľnosti), ktoré ide získať jeden z manželov. Zúženie BSM sa môže týkať napríklad aj peňazí, výnosov z majetku, obchodného podielu a podobne. Zúžiť rozsah BSM možno tiež tak, že do BSM nebudú patriť taktiež záväzky, ku ktorým sa ide jeden z manželov zaviazať napríklad na základe zmluvy o úvere alebo zmluvy o pôžičke.

Rozšíriť rozsah BSM možno napríklad tak, že do BSM budú patriť aj veci, ktoré ide získať jeden z manželov darom, dedičstvom, ktoré by inak mal tento manžel vo výlučnom vlastníctve.

Kedy sa využíva zúženie BSM?

Často sa robí napríklad zúženie BSM na nehnuteľnosť a úver v banke. Pokiaľ jeden z manželov má nadobudnúť nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva a zodpovedať sám za úver, musí doložiť zápisnicu o zúžení BSM spísanú notárom na nehnuteľnosť a úver. Ak by tento manžel nemal spísanú notársku zápisnicu o BSM na majetok a úver, tieto by patrili do BSM.

Zúženie BSM je zároveň aj preventívnym prostriedkom pred exekútormi. Majetok toho z manželov, ktorý patrí na základe zápisnice o zúžení BSM do jeho výlučného vlastníctva, nemôže byť postihnutý výkonom exekúcie. V tomto prípade týmto majetkom nezodpovedá za dlhy druhého manžela.

Vznik BSM ku dňu zániku manželstva

Ďalším spôsobom nadobúdania majetku počas manželstva do výlučného vlastníctva jedným z manželov je, keď si manželia vyhradia vznik BSM až ku dňu zániku manželstva.

BSM reálne vznikne až ku dňu zániku manželstva napríklad rozvodom manželov, smrťou alebo vyhlásením za mŕtveho jedným z manželov. Takýto stav je možné dosiahnuť tak, že manželia hneď po  sobáši uzatvoria dohodu o vzniku BSM ku dňu zániku manželstva vo forme notárskej zápisnice spísanej notárom a uzavretej manželmi pred notárom. Následne každý z manželov nadobúda majetok do svojho výlučného vlastníctva až do momentu, kým nepríde k zániku manželstva. Napríklad rozvodom manželov, smrťou alebo vyhlásením za mŕtveho jedného z manželov. Dňom zániku manželstva všetok majetok, ktorý sa nachádzal vo výlučnom vlastníctve každého z manželov, tvorí ich spoločné BSM.

 

Čo je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) ?

Čo je Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Čo je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) ?

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov poznáme aj pod skráteným pojmom „BSM“, je podrobne upravené v Občianskom zákonníku.

Čo tvorí a čo netvorí bezpodielové spoluvlastníctvo manželov ?

BSM tvorí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva (veci existujúce a uchopiteľné) a čo nadobudol každý z manželov za trvania manželstva. T.j. od vzniku manželstva sobášom až po jeho zánik (rozvodom, smrťou, vyhlásením za mŕtveho) alebo po zrušenie BSM súdom za trvania manželstva. Do BSM nepatria veci získané dedičstvom alebo darom, veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov. Taktiež veci vydané v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Veci, ktoré nepatria do BSM:

  • Veci, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva ako veci nachádzajúce sa vo vlastníctve štátu (rieky, podzemné vody, nerastné bohatstvo a podobne).
  • Veci, ktoré nadobudol niektorý z manželov alebo obaja pred uzatvorením manželstva.
  • Veci získané dedičstvom  (na základe dedičského rozhodnutia) alebo darom (darovacia zmluva).
  • Veci, ktoré slúžia podľa svojej povahy osobnej potrebe (šatstvo, obuv, kozmetika a podobne).
  • Veci, ktoré slúžia výkonu povolania len jedného alebo obom z manželov (auto, vybavenie práce a podobne). Pokiaľ by tieto veci slúžili obom manželom, tak potom by patrili do BSM.
  • Veci získané reštitúciou. Ak mal jeden z manželov alebo obaja vec vo vlastníctve pred uzatvorením manželstva alebo mu bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Veci, ktoré patria do BSM sú napríklad:

  • Všetky príjmy z pracovného alebo iného obdobného pracovného vzťahu.
  • Príjmy z podnikateľskej činnosti.
  • Úspory.
  • Výhry v lotérií.
  • Výnosy z majetku manželov a iné …

Ako sa dá modifikovať (zmeniť) BSM?

Manželia môžu počas svojho manželstva dohodou rozšíriť alebo zúžiť svoje BSM o určitý majetok.

Taktiež môžu vyhradiť vznik svojho BSM ku dňu zániku manželstva. Každý z manželov nadobúda majetok do svojho výlučného vlastníctva až do momentu, kým nepríde k zániku manželstva. Dňom zániku manželstva všetok majetok, ktorý sa nachádzal vo výlučnom vlastníctve každého z manželov, tvorí ich spoločné BSM.

Každá z týchto dohôd musí byť urobená len vo forme notárskej zápisnice spísanej notárom a uzatvorenej manželmi pred notárom. Manželia sa môžu voči inej osobe na každú z týchto dohôd odvolať len vtedy, ak jej im takáto dohoda známa. Pokiaľ sa tieto dohody týkajú nehnuteľností, musia mať písomnú formu a nadobúdajú účinnosť vkladom do katastra. Viac o modifikácii BSM u notára sa dočítate tu. 

 

Závet alebo Darovacia zmluva

Závet alebo Darovacia zmluva

Závet alebo Darovacia zmluva

Každý človek chce usporiadať svoje majetkové pomery. Majetok môžete odkázať urobením právneho úkonu pre prípad smrti – závetom, ktorý je známy aj pod názvom posledná vôľa alebo testament. Alebo je možné svoj majetok previesť právnym úkonom ešte počas života – darovacou zmluvou, ktorú niektorí nazývajú aj darovacou listinou.

Predtým ako si uvedieme pozitíva a negatíva vysporiadania majetku závetom alebo darovacou zmluvou, povieme si niečo o závete a darovacej zmluve.

Závet

Závet umožňuje závetcovi, aby usporiadal svoje majetkové pomery pre prípad smrti inak ako ustanovuje zákonné dedenie. Aby odkázal konkrétny majetok alebo celý majetok konkrétnemu dedičovi resp. dedičom v rôznych podieloch. Zákon tak preferuje usporiadanie majetkových pomerov závetom namiesto zákona.

Závet je možné spísať ako  vlastnoručný závet (holografný závet) alebo zriadiť v inej písomnej forme (napísať na stroji alebo na počítači) za účasti svedkov (alografný závet) alebo vo forme notárskej zápisnice u notára.  Závet môžete uložiť doma alebo u notára, ktorý ho uloží do notárskeho centrálneho registra závetov a listín. V prípade, ak niektorý z vyššie uvedených druhov závetov  nespĺňa zákonom požadované náležitosti, je neplatný. Najčastejšou formou zriadenia závetu závetcom je vo forme notárskej zápisnice u notára, ktorá bude mať nielen zákonom požadované formálne a obsahové náležitosti. Takýto závet následne notár uloží tiež do notárskeho centrálneho registra závetov a listín. Závetca môže zanechať univerzálny závet teda závet na celý svoj majetok alebo môže odkázať respektíve rozdeliť svoj konkrétny majetok  medzi rôzne osoby (dedičov).  Ak závetca nerozhodol o všetkom svojom majetku platí, že zvyšný nerozdelený majetok sa dedí zo zákona. Okrem uvedenia majetku, musí  závetca uviesť v texte závetu dediča respektíve dedičov, ktorým odkazuje celý majetok alebo konkrétny majetok. Závetca môže určiť aj podiely závetných dedičov, pričom platí, že ak ich neuvedie, podiely dedičov sú rovnaké. Viac o závete sa dočítate v článku prostredníctvom tohto linku.

Výhody závetu

Keď závetca odkáže svoj majetok závetom, môže so svojím majetkom disponovať až do svojej smrti. Osobe, ktorej ho odkázal, sa stane jeho majiteľom až po jeho smrti. Závetca tak isto môže kedykoľvek do svojej smrti závet zmeniť alebo odvolať. Závetca závetom taktiež zmení okruh dedičov, ktorí by inak po ňom dedili zo zákona. Môže ním rozdeliť majetok v inom pomere než by bol dedený zo zákona. Môže konkrétnemu dedičovi odkázať konkrétny majetok. Skrátka závetca má kontrolu nad majetkom až do svojej smrti.

Nevýhody závetu

Ak je viac zákonných dedičov (potomkov) a niektorý z nich je v závete opomenutý, pričom ide o univerzálny závet na celý majetok, môže namietnuť relatívnu neplatnosť závetu. To znamená, že dostane polovicu zo zákonného podielu, ktorá by mu prináležala, ak by neexistoval závet. V prípade maloletého dediča, by tento dokonca dostal celý svoj zákonný podiel! Na to, aby niektorý potomok nenamietol relatívnu neplatnosť závetu, je potrebné spolu zo závetom spísať aj listinu o vydedení, ktorou vydedí svojho potomka zo zákonných dôvodov. Dôvody vydedenia môžu byť napadnuté na súde, pokiaľ nie sú dané (existujúce). O vydedení sa viac dočítate tu. 

Aj keď si môžete závet spísať doma sami, neodporúča sa to, pretože ak spravíte chybu a závet bude neplatný alebo sa nenájde, vy budete po smrti a už s tým nič nespravíte. Preto je najlepšie spísať závet u notára, formou notárskej zápisnice, ktorý bude uložený do centrálneho registra závetov a listín. Ako spísať závet u notára sa bližšie dočítate tu.

Darovacia zmluva

Darovanie predstavuje pre darcu možnosť rozhodnúť sa ešte počas svojho života, kto bude vlastniť a užívať jeho majetok. Darovacia zmluva ponúka možnosť previesť majetok na konkrétnu osobu a vylúčiť tak niektoré osoby alebo príbuzných z nadobudnutia tohto konkrétneho majetku dedením. Najčastejším predmetom darovania býva nehnuteľnosť, pričom darovacia zmluva na nehnuteľnosť musí mať zákonom požadované náležitosti, inak je neplatná.

Za zmienku stojí Darovacia zmluva na nehnuteľnosť s vecným bremenom a záväzkom doopatrovania, v rámci ktorej darca daruje nehnuteľnosť obdarovanému a darca bude mať právo bývať v nehnuteľnosti a užívať ju do konca života.  Ak je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom, nemôže ju obdarovaný previesť na inú osobu, ani zaťažiť, či zobrať si na ňu úver. Tak isto prostredníctvom tejto darovacej zmluvy môže byť dohodnuté právo darcu na doopatrovanie zo strany obdarovaného. Viac o darovacej zmluve na nehnuteľnosť s vecným bremenom sa dočítate v článku prostredníctvom tohto linku.

Výhody darovacej zmluvy

Darca môže požadovať vrátenie daru, ak sa k nemu alebo k členom jeho rodiny obdarovaný správa tak, že porušuje dobré mravy. Takýmto konaním je napríklad neusporiadaný život obdarovaného alebo zavrhnutia hodné správanie obdarovaného k darcovi a podobne. Tento nárok si však darca musí uplatniť súdnou cestou. Viac o spísaní darovacej zmluvy u notára sa dočítate tu. 

Nevýhody darovacej zmluvy

Darca sa rozhodne darovať nehnuteľnú vec počas života napríklad jednému zo svojich detí, pričom ostatným svojím deťom nedaruje žiaden majetok. V dedičskom konaní po darcovi ako poručiteľovi môže byť tento dar započítaný na podnet ostatných dedičov a obdarovaný dostane o to menej z celého majetku. V prípade, že iný majetok po poručiteľovi už nezostal,  tak ostatní dedičia nemôžu žiadať započítanie takéhoto daru, lebo neexistuje hodnota majetku po poručiteľovi, na ktorú by dalo započítať, tak isto ostatní dedičia nemôžu žiadať vyplatenie podielov z darovanej nehnuteľnosti.

Darovacia zmluva alebo závet, čo je lepšie?

Je veľmi ťažké povedať, či je lepšie usporiadať svoje majetkové pomery darovacou zmluvou alebo závetom. Jedným právnym úkonom sa usporiadava majetok za života a druhým pre prípad smrti. Vyššie sú už uvedené jednotlivé výhody a nevýhody, tu sú ďalšie:

  • Darovacia zmluva je právny úkon vykonaný počas života. Ak sa stane neplatnou, viete túto situáciu riešiť počas života. Zatiaľ čo závet je právnym úkonom pre prípad smrti. Ak sa stane neplatným, túto situáciu po smrti už nevyriešite.
  • Darovacou zmluvou na nehnuteľnosť si môžete zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve jej doživotného bývania a užívania. Závetom zase môžete zriadiť vecné bremeno v prospech svojho blízkeho do budúcnosti po vašej smrti.
  • Pri darovaní sa neplatí daň z darovania ani pri dedení daň z dedenia.

Cena Darovacej zmluvy:

  • Pri darovacej zmluve na nehnuteľnosť  je potrebné rátať s výdavkami minimálne na overenie podpisu darcu u notára, ktorý vychádza v súčasnosti 2,87 Eur vrátane DPH za jeden podpis darcu a to aspoň na štyroch vyhotoveniach darovacej zmluvy tak, aby darcovi aj obdarovanému zostalo jedno vyhotovenie a dve vyhotovenia sú potrebné na podanie na príslušný kataster nehnuteľností. Výdavky za správny poplatok za podanie darovacej zmluvy na kataster je vo výške 66,- Eur.
  • Ak si darovaciu zmluvu necháte vypracovať profesionálne právnikom, je potrebné rátať minimálne so sumou 100,- Eur vrátane DPH a viac, avšak vždy požiadajte právnika, aby vám tento právny úkon vopred nacenil, plus správny poplatok na katastri vo výške 66,- Eur.
  • Ak si necháte vypracovať darovaciu zmluvu u notára vo forme notárskej zápisnice, rátajte so sumou od 150,- Eur a správny poplatok vo výške  18,- Eur za vkladové konanie na katastri. Notár Vás bude zastupovať v katastrálnom konaní na katastri a naviac budete mať istotu, že je všetko v poriadku. O všetkých výhodách sa dočítate tu.

Cena závetu:

  • Závet si môžete napísať sami, vlastnoručne alebo na počítači spolu s 2 svedkami a uložiť doma úplne zadarmo.
  • Môžete si ho dať spísať u notára za cenu od 45,- Eur, treba však počítať s tým, že poplatok za prededenie nehnuteľnosti po vašej smrti bude vyšší.

Zhrnutie

  • Ak si darovaciu zmluvu vypracujete sami, bude to lacnejšie. Výdavky máte len za overenie podpisov a správny poplatok na kataster za zavkladovanie nehnuteľnosti. Samozrejme vystavujete sa riziku, že vaša darovacia zmluva bude neplatná alebo ju príslušný kataster nehnuteľností nezavkladuje pre jej prípadne nedostatky, ktoré nebudete vedieť odstrániť.
  • Ak vám darovaciu zmluvu vypracuje právnik (advokát, notár), zaplatíte síce viac, ale darovacia zmluva bude kvalitná a vkladové konanie prejde na katastri nehnuteľností. Ak vznikne škoda, zodpovedá za ňu právnik (notár, advokát) svojou poistkou pre prípad škody.
  • Darovanie formou darovacej zmluvy je riešením počas života, na ktoré máte ešte dosah. V rámci darovacej zmluvy si môžete zriadiť pre seba vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti, ktorú ste sa rozhodli darovať. Ak bolo vo váš prospech zriadené vecné bremeno na nehnuteľnosť, na takúto nehnuteľnosť nemôže banka poskytnúť úver. Obdarovaný ju nemôže previesť na niekoho tretieho.
  • Pri darovaní môžete požadovať vrátenie daru zo zákonných dôvodov. Napríklad, že sa obdarovaný k vám ako darcovi správa zavrhnutia hodným spôsobom alebo vedie neusporiadaný život a podobne.
  • Závet je riešením pre prípad smrti, tento sa bude vykonávať po vašej smrti! Jeho prípadnú neplatnosť už nebude môcť riešiť! Ak sa dedičia v rámci dedičskej dohody dohodnú na vysporiadaní majetku ináč ako ste si vy želali v závete, nebudete s tým môcť už nič urobiť.
  • Závet a darovacia zmluva spísané právnikom (advokátom, notárom) sú právne istejšie ako keď si ich vyhotovíte sami!

Vzhľadom na uvedené ako vhodné sa javí darovanie počas života vo forme darovacej zmluvy s vecným bremenom. Každý ma však inú rodinnú situáciu, preto si naozaj treba zvážiť, čo je pre vás vhodnejšie, či závet alebo darovacia zmluva.

 

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť

darovacia zmluva na nehnuteľnosť

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť

Darovacia zmluva je jedným z najfrekventovanejším spôsobov ako usporiadať svoje majetkové pomery ešte počas života. Najčastejším predmetom daru býva nehnuteľnosť. Takúto darovaciu zmluvu si môžete spísať sami alebo vám ju za poplatok vypracuje licencovaný právnik. Povedzme si niečo viac o darovacej zmluve na nehnuteľnosť.

Darovacia zmluva a jej náležitosti

Darovacia zmluva musí obsahovať náležitosti vyžadované zákonom na to, aby bola platná. Jedným z nich je uvedenie predmetu darovacej zmluvy. Predmetom darovacej zmluvy môže byť nehnuteľnosť napríklad byt, rodinný dom, pozemok. Pokiaľ je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, táto vždy musí byť v písomnej forme.

Okrem povinnej náležitosti písomnej formy, ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť je potrebné, aby v darovacej zmluve boli  označené zmluvné strany menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom, trvalým bydliskom.

Na to, aby bola nehnuteľnosť ako predmet daru zadefinovaná v darovacej zmluve správne a prešla tak vkladovým konaním na katastri, musí obsahovať aj údaje požadované katastrálnymi predpismi.

Darovacia zmluva musí byť bezodplatná. Zmluvné strany taktiež musia prejaviť svoju vôľu a to tak, že darca dar prenecháva alebo sľubuje bezodplatne a obdarovaný dar prijíma.

Darovacia zmluva s vecným bremenom a záväzkom doopatrovania

V rámci darovacej zmluvy na nehnuteľnosť je možné zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania bytu, rodinného domu alebo jeho časti alebo doživotného užívania pozemku  (záhrady, vinohradu a podobne). Vecné bremeno zaručuje tomu, v prospech koho bolo zriadené teda darcu, že bude môcť v nehnuteľnosti bývať a užívať ju do konca života. Ten na ťarchu koho bolo vecné bremeno zriadené teda obdarovaného, je povinný toto vecné bremeno strpieť do konca darcovho života. Vecné bremeno bude mať darca zapísané v ťarchách na príslušnom liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. Obdarovaný nemôže takúto nehnuteľnosť previesť na inú osobu, ani zaťažiť či zobrať si na ňu úver. V rámci darovacej zmluvy je možné dohodnúť medzi darcom a obdarovaným záväzok doopatrovania, teda obdarovaný doopatruje darcu do jeho smrti, ktoré sa síce nezapisuje ako ťarcha do katastra nehnuteľností na príslušný list vlastníctva, avšak je ako záväzok dohodnutý v zmluve právne uplatniteľný.

Neplatnosť darovacej zmluvy

Medzi najčastejšie prípady neplatnosti darovacej zmluvy podľa zákona sú napríklad, že darovacia zmluva ako právny úkon sa musí urobiť slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne, inak sa považuje za neplatný. Neplatným je aj vtedy, ak ho urobila osoba, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony alebo ak ho urobila osoba konajúca v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou. Tak isto darovanie ako právny úkon je neplatný, ak sa má podľa darovacej zmluvy plniť až po darcovej smrti. Tiež môže byť neplatná ak nespĺňa všetky náležitosti.

Preto je najlepšie obrátiť sa na profesionála, advokáta alebo notára. Ten Vám poradí a spíše profesionálnu darovaciu zmluvu, ktorá bude platná. Tu si pozrite čo všetko Vám ponúkne notár k vypracovaniu darovacej zmluvy.

Výhody darovacej zmluvy

Darca môže požadovať vrátenie daru, ak sa k nemu alebo k členom jeho rodiny obdarovaný správa tak, že porušuje dobré mravy. Takýmto konaním je napríklad neusporiadaný život obdarovaného alebo zavrhnutia hodné správanie obdarovaného k darcovi a podobne. Tento nárok si však darca musí uplatniť súdnou cestou.

Nevýhody darovacej zmluvy

Darca sa rozhodne darovať nehnuteľnú vec počas života napríklad jednému zo svojich detí, pričom ostatným svojím deťom nedaruje žiaden majetok. V dedičskom konaní po darcovi ako poručiteľovi môže byť tento dar započítaný na podnet ostatných dedičov a obdarovaný dostane o to menej z celého majetku. V prípade, že iný majetok po poručiteľovi už nezostal,  tak ostatní dedičia nemôžu žiadať započítanie takéhoto daru, lebo neexistuje hodnota majetku po poručiteľovi, na ktorú by dalo započítať, tak isto ostatní dedičia nemôžu žiadať vyplatenie podielov z darovanej nehnuteľnosti.

 

Všetko o závete

Závet

Závet – všetko čo potrebujete vedieť

Závet je ľudovo nazývaný aj testament alebo posledná vôľa. Umožňuje závetcovi, aby rozhodol, kto bude vlastniť a užívať jeho majetok po jeho smrti. Závetca môže rozhodnúť,  komu a aký konkrétny majetok odkáže, respektíve odkáže celý majetok jednej osobe.

Druhy závetu

Ak chcete svoj majetok usporiadať závetom, takýto závet si môžete spísať sami ako vlastnoručný závet (holografný závet) alebo zriadiť v inej písomnej forme (napísať na stroji alebo na počítači) za účasti svedkov (alografný závet) alebo vo forme notárskej zápisnice u notára.

 Holografný závet – písaný vlastnou rukou

Závetca (ten, kto spisuje závet) si môže zriadiť závet sám. Jednak ako vlastnoručný závet, ktorého celý text musí byť napísaný vlastnou rukou závetcu, musí v ňom byť uvedený deň, mesiac a rok, kedy bol podpísaný závetcom a musí byť aj vlastnoručne podpísaný závetcom.

Alografný závet – nepísaný vlastnou rukou

Závet, ktorý závetca nenapísal vlastnoručne, ale napríklad celý jeho text bol vyhotovený na počítači, musí závetca vlastnoručne podpísať a prejaviť pred dvoma súčasne prítomnými svedkami, že listina obsahuje jeho poslednú vôľu, svedkovia sa na závet taktiež podpíšu.

Je potrebné vedieť, že svedkami pri spisovaní závetu nemôžu byť osoby nespôsobilé na právne úkony, osoby nevidomé, nepočujúce, nemé, tie ktoré neovládajú jazyk, v ktorom závetca závet ako prejav vôle robí a tie, ktoré majú podľa závetu dediť. Taktiež treba mať na pamäti, že zákonný a závetný dedič a osoby im blízke nemôžu pri vyhotovení závetu pôsobiť ako úradné osoby, svedkovia, pisatelia, tlmočníci alebo predčitatelia závetu.

Závet môže zriadiť aj osoba nevidomá, nepočujúca alebo nemá, ale už za prítomnosti troch svedkov s náležitosťami presne stanovenými Občianskym zákonníkom, kde odporúčame poradiť sa už s odborníkom (advokátom, notárom) o jeho náležitostiach tak, aby bol takýto závet zriadený závetcom, platný.

Forma závetu

Závet môže byť napísaný závetcom v obyčajnej písanej forme alebo u notára vo forme notárskej zápisnice. Závet spísaný závetcom sme si popísali v predchádzajúcom odseku.

V druhom prípade notár závetcovi pripraví závet vo forme notárskej zápisnice, ktorá kopíruje priania závetcu. Zároveň bude určite spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti. Takýto závet následne notár uloží do notárskeho centrálneho registra závetov a listín, aby sa nestratil. Pre viac informácií o závete zriadenom vo forme notárskej zápisnice sa dočítate tu.

Spoločné náležitosti závetu

Závetca môže zanechať univerzálny závet teda závet na celý svoj majetok (nehnuteľnosti, hnuteľné veci, práva, iné majetkové hodnoty) alebo môže odkázať respektíve rozdeliť svoj konkrétny majetok  medzi rôzne osoby (dedičov).  Z každého závetu však musí byť jasné, či závetca odkázal celý majetok a ide teda o univerzálny závet alebo chcel rozdeliť konkrétny majetok medzi konkrétnych dedičov. Ak závetca nerozhodol o všetkom svojom majetku platí, že na zvyšný nerozdelený majetok (ten, ktorý nebol spomenutý v závete) sa dedí zo zákona.

Okrem uvedenia majetku, musí  závetca uviesť v texte závetu dediča respektíve dedičov, ktorým odkazuje celý majetok alebo konkrétny majetok. Závetca môže určiť aj podiely závetných dedičov, pričom platí, že ak ich neuvedie, podiely dedičov sú rovnaké.

Závetca nesmie v závete podmieňovať nadobudnutie majetku dedičmi nejakými podmienkami alebo výhradami. Za podmienku alebo výhradu sa však nepovažuje:

  • Ak závetca ustanoví náhradného dediča za iného dediča, ktorý by zomrel skôr ako závetca.
  • Zriadenie vecného bremena v prospech určitej osoby priamo závetom.
  • Príkaz na započítanie daru osobe, ktorá závetca ako darca počas života obdaroval, a ktorá by po ňom mala znova dediť ako dedič.

V prípade, ak závet nespĺňa zákonom požadované náležitosti, je neplatný. Závet je vždy neplatný, ak ide o spoločný závet viacerých závetcov.

Kde uložiť závet?

Závet je možné uložiť doma u závetcu, u príbuzného, blízkej osoby, priateľa a podobne. Avšak závetca musí rátať s tým, že takýto závet sa nemusí po jeho smrti nájsť, nemusí byť predložený v dedičskom konaní, môže byť poprípade zničený a podobne. Aj preto je dobré, aby takýto originál závetu závetca uložil u notára do notárskej úschovy. Takýto závet notár zoberie nielen do notárskej úschovy a zaregistruje ho do notárskeho centrálneho registra závetov a listín. Následne aj iný notár ako súdny komisár prejednávajúci dedičstvo po závetcovi ako poručiteľovi takýto závet určite nájde. Takto je možné zabezpečiť, že bude závet spísaný poručiteľom nájdený a použitý.

Najčastejšou formou uloženia závetu je jeho zriadenie vo forme notárskej zápisnice u notára. Takýto závet následne notár uloží tiež do notárskeho centrálneho registra závetov a listín, aby sa nestratil.

Výhody závetu

Keď závetca odkáže svoj majetok závetom, môže so svojím majetkom disponovať až do svojej smrti. Osobe, ktorej ho odkázal, sa stane jeho majiteľom až po jeho smrti. Závetca tak isto môže kedykoľvek do svojej smrti závet zmeniť alebo odvolať. Závetca závetom taktiež zmení okruh dedičov, ktorí by inak po ňom dedili zo zákona, a môže ním rozdeliť majetok v inom pomere než by bol dedený zo zákona t.j. môže konkrétnemu dedičovi odkázať konkrétny majetok. Skrátka závetca ma kontrolu nad majetkom až do svojej smrti.

Nevýhody závetu

Ak je viac zákonných dedičov (potomkov) a niektorý z nich je v závete opomenutý, pričom ide o univerzálny závet na celý majetok, môže namietnuť relatívnu neplatnosť závetu. To znamená, že dostane polovicu zo zákonného podielu, ktorá by mu prináležala, ak by neexistoval závet. V prípade maloletého dediča, by tento dokonca dostal celý svoj zákonný podiel! Na to, aby niektorý potomok nenamietol relatívnu neplatnosť závetu, je potrebné spolu zo závetom spísať aj listinu o vydedení, ktorou vydedí svojho potomka zo zákonných dôvodov, ktoré samozrejme voči tomuto potomkovi musia existovať a musia byť pravdivé. Dôvody vydedenia môžu byť napadnuté na súde, napríklad z dôvodu, že nie sú dané (pravdivé).

Aj keď si môžete závet spísať doma sami, neodporúča sa to, pretože ak spravíte chybu a závet bude neplatný alebo sa nenájde, vy budete po smrti a už s tým nič nespravíte. Preto je najlepšie spísať závet u notára, formou notárskej zápisnice, ktorý bude uložený do centrálneho registra závetov a listín. Viac sa dočítate tu.

Vydedenie potomka

Osoba, ktorá zanecháva listinu o vydedení, môže vydediť potomka iba zo zákonných dôvodov, ktorými sú:

  1. potomok v rozpore s dobrými mravmi neposkytol poručiteľovi potrebnú pomoc v chorobe, v starobe alebo v iných závažných prípadoch,
  2. potomok o poručiteľa trvalo neprejavuje opravdivý záujem, ktorý by ako potomok mal prejavovať,
  3. potomok bol odsúdený pre úmyselný trestný čin na trest odňatia slobody v trvaní najmenej jedného roka,
  4. potomok trvalo vedie neusporiadaný život.

Pri vydedení zákon potomkami myslí nielen deti poručiteľa, ale aj vnukov, pravnukov a podobne. Pokiaľ to osoba, ktorá vydeďuje v listine o vydedení výslovne určí, vzťahujú sa dôsledky vydedenia aj na ďalších potomkov vydedených potomkov.

Listinu o vydedení si môže každý spísať vlastnoručne alebo mechanicky (na počítači, na stroji) za prítomnosti svedkov alebo notárom vo forme notárskej zápisnice. O náležitostiach listiny o vydedení a o jej zrušení platia tie isté zákonné ustanovenia ako o závete, v listine o vydedení však musí byť uvedený dôvod vydedenia. Tento vždy musí byť pravdivý a dostatočne široko uvedený.

 

Všetko o predaji a kúpe nehnuteľnosti

Kúpa a predaj nehnuteľnosti- kúpna zmluva

Všetko o predaji a kúpe nehnuteľnosti

Nehnuteľnosť predávate alebo kupujete pár krát za život. Nejde pritom o jednoduchú záležitosť. Preto je vhodné si o predaji alebo kúpe pozisťovať informácie a premyslieť si ako budete postupovať. Ide o príliš veľa peňazí, aby ste to nechali na náhodu! Tu sa vám poskytneme niekoľko rád „ako na to“.

Zabezpečenie predaja alebo kúpy

Môžete sa rozhodnúť, že predaj alebo kúpu nehnuteľnosti budete riešiť „vo vlastnej réžii“. Aj napriek tomu, že podľa zákona si každý občan môže zabezpečiť predaj alebo kúpu svojej nehnuteľnosti sám, odporúčame pre vyvarovanie sa neskorších problémov, ktoré sa môžu vyskytnúť v rámci predaja alebo kúpy (tieto popisujeme nižšie v článku), aby sa s danou záležitosťou obrátil na  v profesionála.  Buď na právnika s oprávneným poskytovať právne služby – advokát alebo notár, ktorý môže vykonávať správu majetku klienta, čo je určitou obdobou realitnej činnosti alebo na realitnú kanceláriu, ktorá je oprávnená podnikať v realitnej činnosti a má uzavretú zmluvu na poskytovanie právnych služieb s licencovaným právnikom.

Pokiaľ si chcete vybrať dôveryhodnú realitnú kanceláriu so skúsenými maklérmi, je potrebné si ju najprv preveriť! Ako nato sa dočítate tu. V krátkosti, musí podnikať legálne (platné živnostenské oprávnenie v predmete – realitná činnosť), mala by byť poistená pre prípad škody a ak vám poskytuje právne služby, musí mať zmluvu s licencovaným právnikom  (oprávnený poskytovať právne služby na základe platného oprávnenia).

Ak ste sa rozhodli osloviť právnika – advokáta alebo notára a chcete si preveriť, či je oprávnený poskytovať právne služby a je členom stavovskej organizácie – Slovenskej advokátskej komory SR alebo Notárskej komory SR, bude zapísaný v zozname advokátov na webstránke www.sak.sk alebo v zozname notárov na webstránke www.notar.sk. Tak isto právnika môžete požiadať, aby sa preukázal, že takéto oprávnenie na poskytovanie právnych služieb má.

Rozdiel medzi Realitnou kanceláriou a právnikom je, že advokáti a notári sú zo zákona poistení pre prípad škody, ktorú by spôsobili svojím klientom výkonom svojho povolania. V prípade preukázanej škody, za nich hradí škodu štát, ktorú si následne u nich regresne aj uplatňuje.

Zistenie stavu nehnuteľnosti a preverenie zmluvných strán

Pred kúpou nehnuteľnosti je potrebné overiť, či predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a preveriť si právny a faktický stav nehnuteľnosti. Netreba zabudnúť overiť aj kreditibilitu kupujúceho. V tomto článku sa dozviete postup ako sa to robí.

Ak ste sa rozhodli riešiť kúpu a predaj cez realitnú kanceláriu alebo právnika, všetky potrebné kroky za vás vykoná profesionál.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Kúpnu zmluvu určite netreba podceniť. Pri prevode nehnuteľnosti je to tá najdôležitejšia vec. Môžete si ju vypracovať aj sami, no vystavujete sa riziku, že sa neskoršie vyskytnú problémy v súvislosti s takto vypracovanou zmluvou. Pri peniazoch, o ktoré pri nehnuteľnosti ide predsa nechcete, aby sa niečo pokazilo. Určite odporúčam obrátiť sa na právnika alebo overenú realitnú kanceláriu. Ak chcete vedieť viac o tom ako sa píše dobrá kúpna zmluva, pozrite sa sem.

Kúpna zmluva formou notárskej zápisnice a podanie kataster

V prípade, že sa rozhodnete pre právnika, notár vie poskytnúť komplexný servis ohľadom predaja nehnuteľnosti. Hlavne vypracovať kvalitnú kúpnu zmluvu a podať ju elektronicky na kataster v zrýchlenom konaní so zníženým správnym poplatkom o 48€. V prípade, že kupujete za hotovosť, môžte rovno využiť aj notársku úschovu na najbezpečnejší prevod nehnuteľnosti, aký je momentálne na trhu dostupný. Tu sa dozviete viac.

 

Ako preveriť realitnú kanceláriu

Kúpna zmluva - Preverenie realitnej kancelárie

Ako preveriť realitnú kanceláriu

Pokiaľ si chcete vybrať dôveryhodnú realitnú kanceláriu, je potrebné si ju najprv preveriť. Ako nato si zhrnieme v troch jednoduchých krokoch:

1. Je oprávnená podnikať?

Realitná kancelária (ako živnostník alebo najčastejšie spoločnosť s ručením obmedzeným) je oprávnená podnikať v  realitnej činnosti, ak má vydaný živnostenský list na viazanú živnosť – realitná činnosť, čo si preveríte cez živnostenský register na web stránke www.zrsr.sk.  Realitnú kanceláriu môžete tiež požiadať, aby sa preukázala oprávnením na podnikanie v predmete realitná činnosť – platným živnostenským listom. Dôveryhodnosť realitnej kancelárie si taktiež môžete overiť tak, že je členom Národnej Asociácie realitných kancelárií Slovenka cez web stránku www.narks.sk.

2. Ako ručia za prípadné spôsobené škody?

Pri realitných kancelárii treba mať na pamäti, že nemajú stavovskú komorovú organizáciu ani ústredný orgán štátnej správy, ktoré by reálne dohliadali na ich činnosť a v prípade pochybení uložili potrebné sankcie.  Taktiež zo zákona nemajú povinnosť poistiť sa pre prípad škody, ktorá by mohla vzniknúť ich klientom pri vykonávaní ich činnosti. Preto by ste si mali preveriť, či sú poistené, alebo nejako inač zabezpečené.

3. Môže RK poskytovať právny servis, napríklad kúpnu zmluvu?

Realitná kancelária musí mať uzavretú zmluvu s právnikom. Ten musí byť oprávnený poskytovať konkrétne právne služby. Napríklad kúpne zmluvy môže vypracovávať iba advokát a notár. Ten zaručuje kvalitu kúpnej zmluvy a zároveň za ňu ručí. Ak realitná kancelária vypracováva zmluvy sama, dopúšťa sa nielen tzv. pokutníctva (neoprávnené poskytovanie právnych služieb), ale môže sa dopúšťať trestného činu neoprávneného podnikania podľa Trestného zákona. V uvedenom prípade, by ste si mali overiť, či  má realitná kancelária uzavretú zmluvu s licencovaným právnikom.

 

Zistenie stavu nehnuteľnosti a preverenie zmluvných strán

Preverenie nehnuteľnosti pred kúpou

Zistenie stavu nehnuteľnosti a preverenie zmluvných strán

Tento článok je ďalší v sérii, kde sa venujem kúpe a predaji nehnuteľnosti. Dočítate sa ako si preveriť kupujúceho, predávajúceho a samotnú nehnuteľnosť.

Ako si overiť vlastníka nehnuteľnosti?

Pred kúpou nehnuteľnosti je potrebné preveriť, či predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Je vhodné, aby predávajúci preukázal vlastníctvo nielen listom vlastníctva na informatívne účely stiahnutého z webstránky www.katasterportal.sk, ale aj listom vlastníctva na právne účely. Ten vydá príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Taktiež môžete požiadať predávajúceho, aby vám predložil originál titulu nadobudnutia. Napríklad kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, osvedčenie o dedičstve a pod., na základe ktorého nadobudol nehnuteľnosť. Túto informáciu sa dozviete aj z príslušného listu vlastníctva, kde v časti B/LV – Vlastníci je pod menom vlastníka uvedený titul nadobudnutia nehnuteľnosti. Tak budete vedieť, aký titul nadobudnutia máte po predávajúcom žiadať.

Ako si preveriť stav nehnuteľnosti?

Pred kúpou je potrebné preveriť si právny a faktický stav nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem.  Pokiaľ ide o preverenie právneho stavu, zisťujete, či nehnuteľnosť nie je zaťažená ťarchami. Tento údaj viete vyčítať z časti C/LV – Ťarchy, kde sú vedené konkrétne ťarchy vo vzťahu k vlastníkovi nehnuteľnosti napríklad záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno vo vzťahu k nehnuteľnosti alebo k určitej osobe, nájomné právo a pod. Na základe týchto údajov potom viete požiadať predávajúceho, aby vám vysvetlil, prečo na nehnuteľnosti viaznu tieto ťarchy respektíve, a aby vám predložil zmluvy, na základe ktorých tieto ťarchy vznikli.

Pokiaľ ide o preverenie faktického stavu, zisťujete, v akej reálnej kondícii sa nehnuteľnosť nachádza, teda v akom je technickom stave. Preto je dobré sa s nehnuteľnosťou oboznámiť – jej fyzickou obhliadkou. Prípadne je vhodné zobrať si so sebou odborníka na stavby alebo dať si vypracovať odborný znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktoré môžu reálne zhodnotiť skutočný stav nehnuteľnosti. Požiadajte predávajúceho, aby vám predložil potrebnú projektovú dokumentáciu. Nezaškodí, ak si vady nehnuteľnosti ozrejmia predávajúci a kupujúci vopred a tieto následne budú obsahom kúpnej zmluvy.

Ako si preveriť kredibilitu kupujúceho?

Kredibilitu kupujúceho si predávajúci môže preveriť napríklad tým, že sa bude zaujímať o to, akou formou chce kupujúci vyplatiť kúpnu cenu, či disponuje hotovosťou, alebo bude čerpať úver z banky, prípadne mu požičia peniaze nejaký nebankový subjekt alebo tretia osoba. Predávajúci môže požiadať kupujúceho, aby mu preukázal, či disponuje potrebnou hotovosťou. Napríklad výpisom z účtu, na ktorom budú akumulované peňažné prostriedky, alebo sa preukáže certifikátom z príslušnej banky o tom, že banka do troch mesiacov poskytne úver alebo zmluvu o pôžičke či úvere, ktorou boli peniaze poskytnuté bankou alebo nebankovým subjektom a podobne.

Ak ste sa rozhodli riešiť kúpu a predaj cez realitnú kanceláriu alebo právnika, všetky potrebné kroky za vás vykoná profesionál.

 

Dobrá kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Dobrá kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Ak ste sa rozhodli predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, potrebujete „právne istú“ kúpnu zmluvu. Táto sa zvykne označovať rôzne, či už kúpno-predajná zmluva alebo kúpna zmluva na nehnuteľnosť. Pokiaľ je jej predmetom byt, zvykne sa označovať aj ako zmluva o prevode vlastníctva bytu. Pre naše účely ju však budeme označovať ako „kúpna zmluva“.

Čo by mala obsahovať dobrá kúpna zmluva?

Každá kúpna zmluva musí byť písomná a musí obsahovať podstatné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka na to, aby bola platná. Musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu predaja alebo kúpy a výšku kúpnej ceny. Výška kúpnej ceny  má byť v trhovej hodnote, aby bola primeraná. Taktiež je dobré, ak kúpna zmluva obsahuje aj spôsob úhrady kúpnej ceny, kde viac o danej téme sa dočítate v tomto článku.

Pokiaľ ide o kúpnu zmluvu na byt alebo nebytový priestor, kúpna zmluva musí obsahovať okrem podstatných náležitostí podľa Občianskeho zákonníka aj náležitosti podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, najmä:

  • Popis bytu alebo nebytového bytu a jeho príslušenstva.
  • Popis spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu.
  • Úpravu práv k pozemkom zastavaným bytovým domom a k priľahlým pozemkom.
  • Technický stav bytu alebo nebytového priestoru.
  • Správu bytového domu.
  • Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany.

Ďalšie ustanovenia kúpnej zmluvy

V kúpnej zmluve je nevyhnutné upraviť ďalšie jej ustanovenia v podobe vyhlásení predávajúceho týkajúce sa technického stavu nehnuteľnosti. Napríklad uvedením zjavných vád, právneho stavu nehnuteľnosti, uvedením tiarch na nehnuteľnosti, prípadných dlhov, nedoplatkov spojených s nehnuteľnosťou alebo vedených súdnych či iných konaní., akýkoľvek záväzkov predávajúceho voči tretím osobám vo vzťahu k nehnuteľnosti, ku ktorým sa zaviazal na základe inej zmluvy alebo dohody.

Čo sa týka vyhlásení kupujúceho kúpna zmluva by mala obsahovať aj jeho vyhlásenia týkajúce sa najmä toho, že nie je platobne neschopný, že nemá také záväzky voči tretím osobám, ktoré by obmedzovali jeho schopnosť zaplatiť kúpnu cenu, že nie je naňho vedená exekúcia alebo iné konanie, alebo nie je v takom právnom postavení, ktoré by znemožňovali plniť si záväzky z kúpnej zmluvy a podobne.

Je žiadúce, aby kúpna zmluva obsahovala aj nasledujúce ustanovenia:

  • Vysporiadanie nedoplatkov a dlhov týkajúcich sa nehnuteľnosti, ak existujú.
  • Prechod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho.
  • Nadobudnutie platnosti, účinnosti a vecno-právnych účinkov zmluvy.
  • Odovzdanie a prevzatie nehnuteľnosti.
  • Prechod nebezpečenstva škody na nehnuteľnosti.
  • Vyriešenie nahláseného trvalého pobytu predávajúceho prípadne iných osôb.
  • Bytová náhrada.
  • Prepis energií.
  • Prerušenie, zastavenie vkladového konania na katastri.
  • Odstúpenie od zmluvy.
  • Zakotvenie zmluvných pokút.
  • Náhrada škody.
  • Doručovanie.
  • Poplatky spojené s overením podpisov u notára a správny poplatok na katastri.
  • Provízia realitnej kancelárie.
  • Poplatky za právne služby advokáta alebo notára.

Nestranná kúpna zmluva

Kúpna zmluva by mala byť vyvážená, mala by byť výhodná rovnako pre predávajúceho ako pre kupujúceho. Objem práv a povinností predávajúceho by mal korešpondovať právam a povinnostiam kupujúceho. Ak si kúpnu zmluvu spíše laik, kúpna zmluva bude vždy výhodná len pre neho samého a nie pre druhú stranu. Vždy si do nej zakomponuje viac oprávnení ako povinností, ktoré však s právom a ich prípadnou vymožiteľnosťou často krát nemajú nič spoločné.

Ak oslovíte realitnú kanceláriu, tá by vám mala prostredníctvom svojho zmluvného právnika pripraviť kúpnu zmluvu, ktorá by hájila záujmy oboch zmluvných strán. Avšak často krát sa stáva, že aj napriek tomu je kúpna zmluva výhodná len pre predávajúceho alebo kupujúceho, zväčša pre toho,  kto platí províziu realitnej kancelárii.

Ak oslovíte advokáta, ten bude postupovať podobne. Zmluvu o poskytovaní právnych služieb má advokát vždy uzavretú len s jednou zmluvnou stranou ako so svojím klientom – s predávajúcim alebo kupujúcim a preto prirodzene bude zastávať záujmy svojho klienta.

Ak oslovíte notára, tomu zákon prikazuje byť nestrannou a nezávislou osobu. Nesmie uprednostňovať ani jednu zo zmluvných strán, pretože je verejným činiteľom a výkon notárskej činnosti je výkonom verenej moci, ktorú mu zveril štát. Viac o kúpnej zmluve vyhotovenej notárom.

„Urob si sám“

Každý občan v SR si môže skoncipovať svoju vlastnú kúpnu zmluvu, ak predáva svoj majetok alebo kupuje majetok pre seba. Väčšinou tieto prípady končia tak, že kúpna zmluva neprejde konaním o povolení vkladu vlastníckeho práva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore alebo sa vyskytne iný problém. Častým prípadom býva nezaplatenie kúpnej ceny alebo jej časti, právne a faktické vady nehnuteľnosti, neodovzdanie nehnuteľnosti, odstúpenie od zmluvy a s tým spojený spätný prevod vlastníctva, nebezpečenstvo škody a náhodného zhoršenia veci, novoobjavené ťarchy, dlhy, nedoplatky, súdne konania vo vzťahu k nehnuteľnosti a podobne. Následne aj tak dotyčná osoba vyhľadá buď minimálne osobu s právnym vzdelaním, realitného makléra alebo právnika, aby jej kúpnu zmluvu doplnil alebo opravil. To však už nemusí byť také jednoduché.

Na záver je potrebné poznamenať, že je veľmi ťažké spraviť dobrú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť bez patričného právneho vzdelania a praxe. Tak isto by ste sa nemali spoliehať na vzory, ktoré stiahnete z internetu! Pretože neviete, kto ich písal, či spĺňajú zákonné požiadavky, či obsahujú všetko, čo potrebujete vyriešiť vzhľadom na svoju situáciu. A v prípade, ak nastane právny problém z takejto kúpnej zmluvy, neexistuje osoba, voči ktorej by ste vyvodili zodpovednosť prípadne si uplatnili škodu. Jednoznačne odporúčam využiť právne služby advokáta alebo notára.